Immobiliendarlehen Rechner

Beleihungs­auslauf — der wichtigste Hebel für deinen Zinssatz

Je niedriger der Beleihungs­auslauf, desto günstiger der Zins. Was er ist, wie er berechnet wird und wie du ihn aktiv senkst.

Zum Rechner

Was ist der Beleihungs­auslauf?

Der Beleihungs­auslauf (auch: Loan-to-Value, LTV) ist der Anteil deines Kredits am Beleihungs­wert der Immobilie — ausgedrückt in Prozent. Er ist der wichtigste Hebel, mit dem Banken den Zinssatz festlegen: je niedriger der Beleihungs­auslauf, desto geringer das Risiko der Bank, desto günstiger der Sollzins.

Beleihungs­wert ≠ Kaufpreis

Der Beleihungs­wert ist nicht der Kaufpreis, den du zahlst, sondern der nachhaltig erzielbare Wert der Immobilie aus Sicht der Bank — typischerweise 80–90 % des Kaufpreises. Banken ziehen einen Sicherheits­abschlag von 10–20 % ab, um sich gegen Marktschwankungen abzusichern.

Wie wird der Beleihungs­auslauf berechnet?

Formel: Beleihungs­auslauf = Kreditsumme / Beleihungs­wert. Beispiel:

  • Kaufpreis: 480.000 €
  • Beleihungs­wert (Bank: 90 % vom Kaufpreis): 432.000 €
  • Eigenkapital: 80.000 € (deckt Nebenkosten + 30.000 € Anteil)
  • Kreditsumme: 452.800 € (mit 11 % Nebenkosten)
  • Beleihungs­auslauf: 452.800 / 432.000 ≈ 105 %

Über 100 % bedeutet, dass auch die Nebenkosten mitfinanziert werden — Banken stufen das als hochriskant ein.

Zinsstufen nach Beleihungs­auslauf

Banken arbeiten mit Zinsstufen, die etwa so aussehen (Stand 2026, grobe Richtwerte für 10-jährige Sollzins­bindung):

  • ≤ 60 % — Bestkonditionen, Premium-Zins
  • ≤ 80 % — Standard, ca. +0,1–0,2 % gegenüber 60 %
  • ≤ 90 % — ca. +0,2–0,4 % gegenüber 60 %
  • ≤ 100 % (Vollfinanzierung) — ca. +0,4–0,7 %
  • > 100 % (mit Nebenkosten) — ca. +0,7–1,2 %, häufig komplette Ablehnung

Auf 30 Jahre und 400.000 € Kreditsumme summiert sich jeder 0,1 %-Punkt schnell auf 10.000 € und mehr.

Wie senkst du deinen Beleihungs­auslauf?

  • Mehr Eigenkapital einbringen — der direkteste Hebel. Siehe Eigenkapital beim Immobilien­kauf.
  • Günstigere Immobilie wählen — bei gleichem Eigenkapital senkt ein niedrigerer Kaufpreis den Beleihungs­auslauf.
  • Eigene Immobilie als Sicherheit — wenn schon vorhanden, kann sie als zusätzlicher Beleihungs­wert eingebracht werden.
  • Bürgschaft oder Mit­darlehens­nehmer — bei schwacher Bonität helfen Bürgen, ersetzen aber kein Eigenkapital.
  • Nicht-grundbuchpflichtige Förderungen — KfW-Mittel, die nicht in den Beleihungs­auslauf einfließen, verbessern die Konditionen indirekt.

Beleihungs­auslauf und Anschluss­finanzierung

Bei der Anschluss­finanzierung zahlt sich der Effekt erneut aus: nach 10 Jahren regulärer Tilgung ist die Restschuld deutlich kleiner — der Beleihungs­auslauf für den Anschluss-Kredit liegt typisch unter 60 %, was zur besten Zinsstufe führt. Sondertilgungen und höhere Tilgung beschleunigen diesen Effekt.

Gleicht der Effekt einen niedrigeren Sollzins aus?

Häufig ja. Beispielrechnung: 480.000 € Immobilie, 50.000 € Eigenkapital → Beleihungs­auslauf ~100 % → Zins z. B. 4,3 %. Mit zusätzlichen 50.000 € Eigenkapital → Beleihungs­auslauf ~80 % → Zins z. B. 3,9 %. Der Zinsvorteil von 0,4 % spart über 30 Jahre bei 400.000 € Schuld rund 50.000 € — deutlich mehr als die zusätzlichen 50.000 € Eigenkapital, die du parkst.