Immobiliendarlehen Rechner

Anschluss­finanzierung verständlich erklärt

Wenn die Sollzins­bindung deines Immobilien­kredits ausläuft, brauchst du eine Anschluss­finanzierung für die Restschuld. Hier erfährst du, wie sie funktioniert, wann du sie planen solltest und wie du das Zinsänderungs­risiko realistisch einschätzt.

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Was genau ist eine Anschluss­finanzierung?

Bei den meisten Immobilien­krediten in Deutschland gilt der Sollzins nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für die vereinbarte Sollzins­bindung (typisch 10, 15 oder 20 Jahre). Nach Ablauf dieser Bindung ist der Kredit in der Regel noch nicht abbezahlt — es bleibt eine Restschuld, die durch eine Anschluss­finanzierung neu finanziert werden muss. Der Zins dafür entspricht dem dann aktuellen Marktzins.

Drei Wege: Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen

  • Prolongation: Verlängerung beim bestehenden Kreditgeber. Schnell, aber selten das günstigste Angebot.
  • Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Kreditgeber. Erfordert eine Grundbuch­übertragung und etwas Papier­aufwand, spart aber häufig Tausende Euro.
  • Forward-Darlehen: Sicherung des heutigen Zinses für eine Anschluss­finanzierung, die erst in bis zu 60 Monaten startet. Sinnvoll, wenn steigende Zinsen erwartet werden — gegen einen kleinen Zins­aufschlag.

Wann sollte ich mich kümmern?

Erfahrungswert: etwa 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Sollzins­bindung. So bleibt genug Zeit für Vergleichs­angebote, eine mögliche Umschuldung oder den Abschluss eines Forward-Darlehens. Banken kontaktieren ihre Kunden meist 6–12 Monate vorher mit einem Prolongations­angebot — das sollte aber nie blind unterschrieben werden.

Beispiel: 300.000 € Restschuld nach 10 Jahren

Angenommen, dein Hauptkredit (400.000 €, 10 J. @ 3,8 %, 2,5 % Tilgung) hinterlässt nach 10 Jahren eine Restschuld von rund 300.000 €. Die Anschluss­finanzierung kann jetzt mehrere Szenarien haben:

  • Bad Case (+2 %): 5,8 % Sollzins → Monatsrate steigt deutlich, höhere Gesamt­kosten.
  • User Case: identischer Zins → ähnliche Belastung wie zuvor.
  • Better Case (−2 %): 1,8 % Sollzins → Monatsrate sinkt deutlich, schnellere Tilgung möglich.

Im Immobiliendarlehen Rechner kannst du für jede Anschluss­phase die Zinsszenarien einblenden und siehst sofort den Effekt auf Monatsrate, Zinskosten und Restschuld.

Wie kann ich das Risiko reduzieren?

  • Längere Sollzins­bindung — 15 oder 20 Jahre statt 10 — reduziert die Anzahl der Risiko­zeitpunkte.
  • Höhere anfängliche Tilgung — je niedriger die Restschuld am Ende der Bindung, desto kleiner der Hebel zukünftiger Zins­sprünge.
  • Volltilger­darlehen — keine Anschluss­finanzierung nötig, der Zins ist über die gesamte Laufzeit fest.
  • Forward-Darlehen — Zins­sicherung im Voraus, wenn steigende Zinsen erwartet werden.

Häufige Irrtümer

  • „Die Bank verlängert automatisch." — Tut sie nicht. Du musst aktiv unterschreiben — und solltest immer mindestens drei Vergleichs­angebote einholen.
  • „Umschuldung ist kompliziert." — Die neue Bank übernimmt die Grundbuch­übertragung typischerweise gegen geringe Kosten (~100–300 €). Bei spürbarem Zins­vorteil rentiert sich das fast immer.
  • „Forward-Darlehen lohnt nie." — Bei klar steigenden Marktzinsen kann der Aufschlag (typisch 0,01–0,03 % pro Vorlauf­monat) deutlich kleiner sein als die Ersparnis.