Wie viel Eigenkapital brauchst du beim Immobilienkauf?

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Als Faustregel gelten in Deutschland zwei Schwellen:

• Mindestens die Erwerbs­nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerb­steuer, ggf. Makler — typisch 8–14 % vom Kaufpreis) — diese werden ungern mitfinanziert, weil sie keinen Beleihungs­wert schaffen.
• Plus 10–20 % des Kaufpreises als reines Eigenkapital für die Immobilie selbst — bessere Konditionen, kleinere Restschuld nach 10 Jahren.

Bei einer Immobilie für 480.000 € heißt das: ca. 50.000–60.000 € für Nebenkosten plus 50.000–100.000 € als Anteil am Kaufpreis — also 100.000–160.000 € insgesamt als komfortable Basis.

Beleihungs­auslauf — warum mehr Eigenkapital günstiger ist

Banken stufen Immobilien­kredite in Beleihungs­ausläufe ein — den Anteil des Kredits am Beleihungs­wert der Immobilie. Typische Schwellen:

• ≤ 60 % Beleihungs­auslauf — beste Konditionen.
• ≤ 80 % — gute Konditionen, kleiner Aufschlag.
• ≤ 100 % (Vollfinanzierung) — deutlich höhere Zinsen, oft 0,3–0,7 % mehr.
• > 100 % (Nebenkosten mitfinanziert) — sehr hohe Zinsen oder gar keine Bewilligung.

Faustregel: jede 10-%-Schwelle weniger Beleihungs­auslauf bringt etwa 0,1–0,2 % günstigeren Zins. Bei 400.000 € Kreditsumme über 30 Jahre kann das eine fünfstellige Ersparnis sein.

Was zählt als Eigenkapital?

• Sofort verfügbares Geld: Tagesgeld, Sparbuch, Festgeld.
• Bauspar­guthaben (auch ohne Bauspardarlehen-Phase nutzbar).
• Wertpapier­depots (mit Kurs­abschlag, da volatil).
• Lebens­versicherungen (mit Rückkaufs­wert oder als Sicherheit).
• Schenkungen oder Erb­vorbezüge — schriftlich dokumentieren.
• Eigenleistungen beim Bau („Muskel­hypothek") — bis zu einem gewissen Anteil als Eigenkapital anerkannt.

Mit wenig Eigenkapital — was tun?

• Höhere Tilgung wählen (3 % statt 2 %) — reduziert die Restschuld schneller und kompensiert teilweise den Zinsaufschlag.
• Längere Sollzins­bindung — sichert die heute höheren Zinsen für lange Zeit.
• KfW-Förderung prüfen — verbessert die effektive Konditionen.
• Verkaufs­optionen offen halten — bei knappem Eigenkapital ist Flexibilität (kürzere Bindung, weniger Sondertilgungs-Pflicht) wichtig.

Vollfinanzierung — geht das überhaupt?

Ja, aber selten und nicht ohne Aufpreis. Voraussetzung sind in der Regel sehr stabile Einkommens­verhältnisse, gute Schufa, junge Kreditnehmer und keine bestehenden Schulden. Der Zinsaufschlag liegt schnell bei 0,5–1 % über dem 80-%-Beleihungs­zins. Im Rechner kannst du das Szenario testen, indem du das Eigenkapital auf 0 € setzt.