Sondertilgung — wie viel sich wirklich lohnt

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine Zahlung, die du zusätzlich zur vereinbarten Monatsrate auf deinen Immobilien­kredit leistest. Sie reduziert sofort die Restschuld und damit alle zukünftigen Zinsen — die Monatsrate bleibt gleich, der Kredit ist aber früher abbezahlt.

Warum Banken Sondertilgungs­rechte einräumen

In den meisten deutschen Immobilien­krediten ist ein jährliches Sondertilgungs­recht von 5 % der Kreditsumme kostenfrei eingeschlossen — manche Banken bieten 10 % oder mehr. Das ist nicht reine Kulanz: ohne dieses Recht müsstest du eine Vorfälligkeits­entschädigung zahlen, was rechtlich kompliziert ist und Banken Verwaltungsaufwand erspart.

Wie viel spart eine Sondertilgung wirklich?

Eine vereinfachte Faustformel: Jeder Euro Sondertilgung im Jahr X spart bis zum Ende der Sollzinsbindung etwa (Restjahre × Sollzins) Cent an Zinsen. Beispiele:

• 5.000 € Sondertilgung in Jahr 1 bei 10-jähriger Bindung à 3,8 %: ca. 1.900 € Zinsersparnis über die Bindung.
• 5.000 € Sondertilgung jährlich über 10 Jahre bei 350.000 € Restschuld und 3,8 % Zins: ca. 12.000–15.000 € Zinsersparnis über die Bindung — und mehrere Jahre kürzere Gesamt­laufzeit.

Im Immobiliendarlehen Rechner trägst du den jährlichen Sondertilgungs­betrag direkt im Kredit ein und siehst die Auswirkung sofort im Tilgungs­plan.

Sondertilgung oder höhere Tilgung wählen?

Beide Wege reduzieren die Restschuld:

• Höhere anfängliche Tilgung (z. B. 3 % statt 2 %): Monatsrate steigt dauerhaft, Tilgung läuft automatisch.
• Niedrigere Tilgung + Sondertilgung: Monatsrate bleibt niedrig, du entscheidest jedes Jahr neu, ob und wie viel du zusätzlich tilgst.

Sondertilgung ist die flexiblere Variante — du kannst in guten Jahren viel tilgen, in schlechten Jahren pausieren. Höhere Tilgung ist die diszipliniertere Variante, die ohne dein Zutun voranschreitet.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung besonders?

• Wenn du Bonus-, Erbe- oder Steuer­erstattungs­zahlungen erhältst und keine bessere Anlage findest, die mehr als deinen Sollzins bringt (nach Steuern).
• Wenn die Sollzinsbindung kurz vor Ablauf steht und du die Restschuld für die Anschluss­finanzierung minimieren willst — kleinere Restschuld = weniger Zinsänderungs­risiko.
• Wenn deine Liquiditäts­reserve schon ausreichend ist (Faustregel: 3–6 Monatsgehälter auf Tagesgeld).

Wann besser nicht?

• Wenn deine Notgroschen-Reserve noch nicht steht — Geld in der Immobilie ist nicht kurzfristig verfügbar.
• Wenn du höher rentable Anlagen findest (nach Steuern). Bei sehr niedrigen Sollzinsen kann eine ETF-Anlage über dem Kreditzins rentieren.
• Wenn du noch andere teurere Schulden hast (Konsumkredit, Dispokredit) — die zuerst tilgen.

Vertraglich auf Sondertilgung achten

Beim Vertragsabschluss explizit nach folgenden Punkten fragen:

• Wie hoch ist das jährliche Sondertilgungs­recht in % der ursprünglichen Kreditsumme? Standard sind 5 %, verhandelbar oft 10 %.
• Können nicht genutzte Sondertilgungs­rechte ins Folgejahr vorgetragen werden? (Eher selten, aber gefragt.)
• Gibt es einen Mindest­betrag? (Manche Banken: nur ab 1.000 € Sondertilgung.)
• Bleiben Sondertilgungs­rechte bei der Anschluss­finanzierung bestehen?