Immobiliendarlehen Rechner

Forward-Darlehen — Zinsen für die Anschluss­finanzierung sichern

Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir den heutigen Zins für eine Anschluss­finanzierung in bis zu 60 Monaten — gegen einen kleinen Aufschlag.

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Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschluss­finanzierung, die du heute zu heutigen Zinsen abschließt — die aber erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch genommen wird (typisch 6 bis 60 Monate später). Damit sicherst du dir das aktuelle Zinsniveau für die Zeit nach Ablauf deiner laufenden Sollzins­bindung.

Wie funktioniert es konkret?

  • Heute: Du schließt das Forward-Darlehen ab. Der Zinssatz steht fest.
  • Vorlauf­zeit (z. B. 36 Monate): du zahlst nichts — der Vertrag „ruht", die Zinsbindung beginnt erst später.
  • Stichtag: das Forward-Darlehen wird ausgezahlt und löst die Restschuld deines bisherigen Kredits ab. Ab jetzt läufst du mit dem heute gesicherten Zinssatz.

Der Forward-Aufschlag

Banken berechnen pro Vorlauf­monat einen kleinen Zins­aufschlag — typisch 0,01–0,03 % pro Monat. Über die volle Vorlauf­zeit ergibt sich:

  • 12 Monate Forward: ca. 0,12–0,36 % Aufschlag gegenüber einer normalen Anschluss­finanzierung.
  • 36 Monate Forward: ca. 0,36–1,08 % Aufschlag.
  • 60 Monate Forward: ca. 0,6–1,8 % Aufschlag.

Beispiel: Aktueller 10-J.-Zins 3,8 %, Forward 36 Monate mit 0,02 % pro Monat → effektiver Zins 4,52 %. Steigt der Marktzins bis zum Stichtag um 1 Punkt auf 4,8 %, hast du 0,28 %-Punkte gespart.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

  • Wenn du klar mit steigenden Zinsen rechnest und die Erwartung höher liegt als der Forward-Aufschlag.
  • Wenn du Planungs­sicherheit brauchst — der Stichtag mag in 3 Jahren sein, aber du weißt heute schon, was du dann zahlen wirst.
  • Wenn du eine große Restschuld refinanzieren musst — dann wirken kleine Zinsdifferenzen schnell vierstellig pro Jahr.

Wann besser nicht?

  • Wenn du mit fallenden oder gleichbleibenden Zinsen rechnest — dann zahlst du den Aufschlag umsonst.
  • Wenn die Vorlauf­zeit zu kurz ist (unter 6 Monate) — dann ist ein normaler Anschluss­vertrag sinnvoller.
  • Wenn du keine Pflicht zur Abnahme akzeptieren willst — bei Forward-Darlehen bist du verpflichtet, den Kredit wie vereinbart abzunehmen, auch wenn Marktzinsen niedriger sind.

Risiken und Pflichten

Das größte Risiko ist die Abnahme­pflicht: Selbst wenn die Marktzinsen bis zum Stichtag deutlich gefallen sind, musst du den Forward-Vertrag erfüllen oder eine Nichtabnahme­entschädigung zahlen. Diese kann substanziell sein — bei großen Krediten leicht mehrere Tausend Euro.

Im Immobiliendarlehen Rechner kannst du beide Szenarien gegenüberstellen: eine „Phase 2" mit dem heute gesicherten Forward-Zins gegen eine „Phase 2" mit dem Bad-Case (+2 %) — und so entscheiden, ob der Aufschlag heute günstiger ist als das Risiko morgen.